Inhalt - Ertragswert 2018

Neuer Ertragswert, nach 14 Jahren ist es 2018 wieder so weit!
Mit gewaltigem Aufwand hat die Arbeitsgruppe zur Revision des Ertragswertes zusammen mit der Verwaltung und Agroscope die Schätzungsanleitung überarbeitet. Neue Betriebszweige, einheitliche Bewertung von multifunktionalen Räumen, eine neue Wertbasis, neue Bestimmung des Kapitalisierungssatzes und vieles mehr wird sich auf 2018 ändern. Kurz: Es wird sich für die Schätzer einiges ändern und trotzdem bleibt die Bewertung eine Schätzung nach der gängigen und bekannten Vorgehensweise.

Was ist für Sie wichtig?

  • Die neue Anleitung zur Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes wird per 1. April 2018 in Kraft gesetzt werden (Beschluss des Bundesrates vorausgesetzt).
    Für die Betriebsübergabe empfehlen wir auch den "neuen" Wert zu schätzen. So kann eine faire und transparente Diskussion in der Familie stattfinden.
  • Das Wertniveau steigt im Schnitt um 10 - 20% an. Das ist im Vergleich zur langen Zeitspanne von 14 Jahren wenig, im Einzelfall kann es viel sein. 
    In der gleichen Zeit stieg im Schnitt die Fläche auf über 24 ha LN und damit auch der Cashflow um gut 20% an.
  • Die Betriebsleiterwohnung wird weiterhin zum landwirtschaftlichen Ertragswert bewertet (vermietete Wohnungen werden nicht mehr nach der "grünen" Anleitung geschätzt.
    Ein Gewinnanspruch für bereits vermietete Wohnungen wird damit künftig nicht mehr nötig sein.
  • Der für die Wertbestimmung massgebende Kapitalisierungssatz sinkt von 4.41% auf 4.24% und wird neu mit dem gewichteten Kapitalkostensatz (WACCs) bestimmt.
    Zum Vergleich: Der mittlere Fremdkostenzinssatz wäre maximal bei 2.3%, langfristige Festhypotheken können unter 2% abgeschlossen werden. Bitte beachten Sie: Ein tiefer Kapitalisierungssatz führt zu einem hohen Ertragswert!
  • Agriexpert wird rechtzeitig auf das Frühjahr 2018 eine Software zur Bewertung des landwirtschaftlichen Ertragswertes bereit stellen und die zur Bewertung nötigen Kurse anbieten.
    Die Bewerter werden damit befähigt sein, rechtzeitig verlässliche Aussagen zum konkreten Ertragswert und der Belastungsgrenze machen zu können.

 

Neue Pachtzinsverordnung ab 2018
Die Anpassung des Ertragswertes bringt gleichzeitig nach 14 Jahren auch eine Anpassung des Pachtzinses. Die geplante Anpassung geht weiter und entspricht dem Verhandlungsergebnis des Pächterverbandes mit dem Verband landwirtschaftlicher Grundeigentümer. Primäres Ziel war es demnach, die landwirtschaftliche Gewerbepacht gegenüber der parzellenweisen Verpachtung zu stärken. Damit soll auch dem gesetzlichen Auftrag der vollständigen Deckung der Verpächterlasten nachgekommen werden.

Was ist für Sie wichtig?

  • Die Pachtzinse für landwirtschaftliche Gewerbe werden um 10 - 40% ansteigen.
    Der SBV fordert eine Härtefallklausel, so dass der Anstieg wirtschaftlich verkraftbar bleibt und sozialverträglich umgesetzt werden kann.
  • Der Pachtzins für landwirtschaftliche Grundstücke bewegt sich im Rahmen des Ertragswert-Anstieges für Boden.
    Der SBV fordert die Streichung des kantonalen Zuschlages von bis zu +15% nach Art. 7 Abs. 3 Pachtzinsverordnung.
  • Bei Änderung der Pachtzinsverordnung kann Pächter und Verpächter eine neue Festlegung des gesetzlichen Pachtzinses verlangen.
    Der Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe ist dabei bewilligungspflichtig.